全域土地綜合整治項目投資模式及收益回報解析
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2023-01-31
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一.政策梳理
2010年5月，國務(wù)院出臺《關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出：“鼓勵民間資本參與土地整治”，“積極引導民間資本通過(guò)招標投標形式參與土地整理、復墾等工程建設”，這為社會(huì )資本參與土地整治類(lèi)項目明確了政策指向，之后，相繼出臺了一系列相關(guān)的政策法規，政策梳理如下：《中共中央國務(wù)院關(guān)于打贏(yíng)脫貧攻堅戰的決定》（中發(fā)〔2015〕34號)：“利用城鄉建設用地增減掛鉤政策支持易地扶貧搬遷、在扶貧開(kāi)發(fā)中推廣政府與社會(huì )資本合作、政府購買(mǎi)服務(wù)等模式?！?/span>《中共中央國務(wù)院關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農業(yè)現代化實(shí)現全面小康目標的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2016〕1號）:“探索將通過(guò)土地整治增加的耕地作為占補平衡補充耕地的指標，按照誰(shuí)投入、誰(shuí)受益的原則返還指標交易收益?！?/span>《中共中央國務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)農業(yè)供給側結構性改革加快培育農業(yè)農村發(fā)展新動(dòng)能的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2017〕1號）：“允許通過(guò)土地整治增加的耕地作為占補平衡補充耕地的指標在省域內調劑，按規定或合同約定取得指標調劑收益?！?/span>《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強耕地保護和改進(jìn)占補平衡的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2017〕4號）：“充分發(fā)揮財政資金作用，鼓勵采取政府和社會(huì )資本合作（PPP）模式、以獎代補等方式，引導農村集體經(jīng)濟組織、農民和新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體等，根據土地整治規劃投資或參與土地整治項目，多渠道落實(shí)補充耕地任務(wù)?！?/span>《國土資源部關(guān)于改進(jìn)管理方式切實(shí)落實(shí)耕地占補平衡的通知》（國土資規〔2017〕13號）：“對于耕地開(kāi)墾費、各級政府財政投入以及社會(huì )資本、金融資本等各類(lèi)資金投入所補充和改造的耕地，國土資源主管部門(mén)組織實(shí)施的土地整治、高標準農田建設和其他部門(mén)組織實(shí)施的高標準農田建設所補充和改造的耕地，以及經(jīng)省級國土資源主管部門(mén)組織認定的城鄉建設用地增減掛鉤和歷史遺留工礦廢棄地復墾形成的新增耕地節余部分，均可納入補充耕地管理，用于耕地占補平衡?！?/span>“各地要統籌使用好各部門(mén)資金，充分發(fā)揮引導和杠桿作用，積極創(chuàng )新實(shí)施方式，吸引社會(huì )資本、金融資本等參與土地整治和高標準農田建設，鼓勵農村集體經(jīng)濟組織和農戶(hù)投工投勞，加大補充耕地資金和人力投入，獲取合理的土地收益?！?/span>《河南省開(kāi)展全域國土綜合整治助推鄉村振興戰略實(shí)施工作方案》（2019）：“充分發(fā)揮省國土資源投融資平臺引領(lǐng)作用，帶動(dòng)社會(huì )資本參與全域國土綜合整治?！?/span>《國務(wù)院辦公廳關(guān)于鼓勵和支持社會(huì )資本參與生態(tài)保護修復的意見(jiàn)》國辦發(fā)〔2021〕40號：“鼓勵和支持社會(huì )資本參與生態(tài)保護修復項目投資、設計、修復、管護等全過(guò)程，圍繞生態(tài)保護修復開(kāi)展生態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng )新、技術(shù)服務(wù)等活動(dòng)，對區域生態(tài)保護修復進(jìn)行全生命周期運營(yíng)管護。生態(tài)保護修復項目重點(diǎn)領(lǐng)域包含農田生態(tài)系統保護修復，主要針對生態(tài)功能減弱、生物多樣性減少、開(kāi)發(fā)利用與生態(tài)保護矛盾突出的農田生態(tài)系統，開(kāi)展全域土地綜合整治，實(shí)施農用地整理、建設用地整理、鄉村生態(tài)保護修復、土地復墾、生物多樣性保護等，改善農田生境和條件?！?/span>
二.研究背景
隨著(zhù)社會(huì )資本參與土地整治類(lèi)項目范圍不斷擴大，土地指標交易途徑不斷擴展，指標從省內流轉再到國家統籌等政策紅利不斷釋放，將有更多的社會(huì )資本參與到全域土地綜合整治項目中。社會(huì )資本參與全域土地綜合整治項目，對于增加土地效益和改善項目周邊生態(tài)環(huán)境具有重要作用，但社會(huì )資本更看重的是項目投資收益，能否及時(shí)收回投資成本及合理利潤是社會(huì )資本投資項目的重中之重。政府投資與社會(huì )資本在全域土地綜合整治項目的收益機制不盡相同，若不能構建合理的項目回報機制，實(shí)現資金投入的合理回報，則無(wú)法吸引到社會(huì )資本進(jìn)入。因此，要推動(dòng)社會(huì )資本參與全域土地綜合整治項目，開(kāi)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目運作，核心問(wèn)題是在于如何科學(xué)合理的分配項目收益。
三.投資模式
全域土地綜合整治項目通過(guò)引入社會(huì )資本，政府由項目實(shí)施者向監管者發(fā)生轉變，社會(huì )資本也通過(guò)發(fā)揮自身優(yōu)勢，承擔項目投資、建設、運營(yíng)等職能，具體分工如下：政府方負責制定相關(guān)政策、解決項目實(shí)施中的協(xié)調問(wèn)題，管控新增耕地指標交易的收益分配等決策項目重大事項。社會(huì )資本主要負責項目區域范圍內土地整治項目的實(shí)施，含踏勘、立項、實(shí)施、驗收、報備等；支付項目建設成本、財務(wù)成本及管理成本等成本，獲得通過(guò)處置分成的新增耕地指標作為投資收益；并承擔項目融資、建設、運營(yíng)及不可抗力造成的風(fēng)險。2018年，《山西省人民辦公廳關(guān)于鼓勵社會(huì )資本參與土地整治的指導意見(jiàn)》提出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，以政府資金為引導，鼓勵采取政府和社會(huì )資本合作（PPP)模式，委托代建、先建后補等方式，引導農村集體經(jīng)濟組織、農民、新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體、工商資本、土地整治專(zhuān)業(yè)機構等依據土地利用總體規劃、土地整治規劃等相關(guān)規劃和有關(guān)規定，規范有序投資或參與土地整治項目。一是政府和社會(huì )資本合作（PPP）模式。具體實(shí)施參照PPP項目管理有關(guān)規定。二是委托代建模式。由市、縣政府公開(kāi)擇優(yōu)選定一個(gè)專(zhuān)業(yè)化管理單位作為“代建人”，由代建人代行項目業(yè)主的職能，負責控制土地整治項目的投資、質(zhì)量和工期，在項目完成移交后收取相應代建管理費。三是先建后補模式。農村集體經(jīng)濟組織、農民合作組織及涉農扶持企業(yè)等以行政村為單元實(shí)施投資總額在50萬(wàn)元以?xún)鹊耐恋卣雾椖?，可以自籌資金、自主實(shí)施、先建后補。社會(huì )資本參與的土地整治項目完成驗收合格后，由市、縣政府按照合同約定支付項目各項款項或給予一定補助資金。除以上三種模式外，全域土地綜合整治項目也可采取F+EPC模式、特許經(jīng)營(yíng)模式。F+EPC模式。政府授權國有企業(yè)負責全域土地整治項目的投資、建設、運營(yíng)管護等工作，同時(shí)允許其選擇具有土地整治能力的投資人或者資金方與土地整治工程總承包方組建聯(lián)合體等進(jìn)行合作的方式整合社會(huì )資源參與項目。特許經(jīng)營(yíng)模式。政府采用競爭方式公開(kāi)采購社會(huì )投資人，通過(guò)政府授權，城投公司與投資人合資成立項目公司，負責土地整治項目的投資、建設及運營(yíng)管護。以上模式為全域土地綜合整治項目的常見(jiàn)投資合作模式，地方政府可根據項目自身特點(diǎn)，選擇合適的合作模式推進(jìn)項目的投資落地。
四.收益來(lái)源
社會(huì )資本參與全域土地綜合整治項目的收益來(lái)源，取決于政府對土地整治后的增值收益進(jìn)行合理分配。土地整理階段，收益主要分為兩大類(lèi)：一是糧食增產(chǎn)收益；一是項目?jì)刃略黾拥耐恋刂笜私灰资找妗?/span>
農用地整治可以帶來(lái)耕地面積的增加和質(zhì)量的提高，從而提高產(chǎn)量，增加糧食收益。但糧食增加收益與項目投資相差甚遠，并且存在不確定性，因此社會(huì )資本基本不寄希望于通過(guò)糧食產(chǎn)能的提升來(lái)獲得收益回報。《中共中央國務(wù)院關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農業(yè)現代化實(shí)現全面小康目標的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2016〕1號）:“探索將通過(guò)土地整治增加的耕地作為占補平衡補充耕地的指標，按照誰(shuí)投入、誰(shuí)受益的原則返還指標交易收益?！蓖ㄟ^(guò)項目新增土地指標交易獲得項目回報，能夠使社會(huì )資本快速收回投資成本及合理利潤。因此，項目區內新增加的土地指標交易收益成為全域土地整治項目的主要收益來(lái)源。
五.回報機制
通過(guò)土地整理可獲得土地指標，土地指標交易收益作為項目的投資回報。社會(huì )資本參與土地整理類(lèi)項目的常見(jiàn)的回報分配方式有以下幾種：固定指標單價(jià)指在政府指導限價(jià)下經(jīng)招標形成的指標單價(jià)乘以項目驗收后產(chǎn)生的土地指標數額確定社會(huì )投資方收益。此種方式與項目投資成本無(wú)直接關(guān)系，不管投資成本高于或低于指標回購價(jià)格，政府均以固定價(jià)格回購社會(huì )資本實(shí)施土地整治項目補充的指標。指標收益一般與耕地質(zhì)量、指標數量等有關(guān)。《山西省耕地開(kāi)發(fā)周轉基金管理暫行辦法》（晉國土資發(fā)〔2015〕144號）約定：“跨縣域易地使用補充耕地指標費用標準，初步確定指標回購金額為：12等級1萬(wàn)元/畝；11等級1.25萬(wàn)元/畝；10等級1.5萬(wàn)元/畝；9等級2萬(wàn)元/畝；8等級以上2.5萬(wàn)元/畝?！?/span>固定投資回報率是指政府與社會(huì )資本約定一個(gè)投資限額和一個(gè)固定的投資回報率。
當項目完成土地指標交易后，政府從土地指標交易收益中返還社會(huì )資本的投資成本，并按約定的的投資回報率給予相應的投資回報。這種模式的投資收益主要跟項目投資額度有關(guān)，投資額度越大，收益越大。社會(huì )資本會(huì )傾向于讓政府盡可能增加認定投資額以擴大收益，存在較大的操作漏洞。山西省忻州市人民政府《關(guān)于社會(huì )投資耕地開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施意見(jiàn)》對于指標收益進(jìn)行明確約定：各地應按照因地制宜、有利于引導社會(huì )資金參與耕地開(kāi)發(fā)和促進(jìn)農業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的原則，綜合考慮民間資本投資項目的建設投入、運營(yíng)成本、利潤回報及銀行貸款利息，在簽訂開(kāi)發(fā)造地項目實(shí)施合同時(shí)，靈活、合理地確定指標價(jià)格標準。政府根據建設用地需求，從已備案的項目中提取一定比例的指標，用于保障市、縣兩級政府基礎設施和公共事業(yè)及重點(diǎn)項目建設。指標使用后一個(gè)月內，由財政按照項目實(shí)際總投資（項目總投資以項目審計報告最終審計結果為準）+項目實(shí)際總投資的5%支付投資人土地開(kāi)發(fā)資金。市、縣不使用的指標在交易市場(chǎng)對外交易，交易收益入財政相應科目。指標交易收益到賬一個(gè)月內由財政按照項目實(shí)際總投資（以審計報告最終審計結果為準）+交易利潤的15%的比例（最多不超過(guò)項目實(shí)際總投資的35%）支付投資人土地開(kāi)發(fā)資金。該模式下，政府將部分土地指標收益除彌補投資成本外，并給予一定的利潤獎勵。利潤獎勵將與投入成本、交易價(jià)格掛鉤，從而確定一個(gè)利潤分配比率，能夠很好的約束社會(huì )資控制成本。如可設置利潤分配比例=(指標交易收益-投資成本）*（1-投資成本/指標交易收益）。
《襄汾縣鼓勵和引導民間資本投資開(kāi)發(fā)造地建設項目管理辦法（暫行）的通知》關(guān)于收益分配作出如下約定：“土地整理項目可按照項目實(shí)際成本支出+合理比例利潤模式，除支付項目投資人實(shí)際支出成本外，再給予相應的利潤獎勵。利潤獎勵的具體計算公式為：利潤獎勵=（指標交易價(jià)格-實(shí)際支出成本）*（1-實(shí)際支出成本/指標交易價(jià)格）。采取此模式時(shí)，項目的實(shí)際支出成本由縣政府委托確定的審計部門(mén)出具的項目審計報告為準。若實(shí)際支出成本大于指標交易價(jià)格，縣政府將不予回購?！?/span>項目土地指標實(shí)現收益后，政府與社會(huì )資本按一定比例進(jìn)行收益分配，分配比例一般由社會(huì )資本與政府方協(xié)商確定。社會(huì )資本也可與政府相關(guān)方成立合資公司按照股權比例進(jìn)行收益分配。待項目形成指標收益后，社會(huì )資本方按照相應的比例獲得收益，這種模式具有高風(fēng)險、高收益的特征，也是目前比較主流的分配方式。政府在采用指標收益分成模式時(shí)，可根據項目實(shí)際情況優(yōu)化分配機制。如設定相應的土地指標基準價(jià)格，當土地指標累計收益覆蓋投資成本及合理利潤之前，指標收益歸社會(huì )資本方所有；當土地指標累計收益覆蓋投資成本及合理利潤之后，基準價(jià)格部分收益歸政府所有，超額部分收益由政府與社會(huì )資本按照約定比例進(jìn)行分配。
六.存在問(wèn)題
由于目前國家對于社會(huì )資本參與全域國土空間整治項目的投資收益的確定并無(wú)明確的政策約定，大部分項目正處于探索期，投資回報模式主要由社會(huì )資本方與政府方協(xié)商確定。缺乏統一的標準，就造成各地社會(huì )資本參與全域國土空間整治項目的回報模式千差萬(wàn)別。由于固定指標單價(jià)模式和簡(jiǎn)單的收益分成模式未與項目投資額掛鉤，指標收益按照固定價(jià)格回購或者按照一定比例分配均可能會(huì )造成社會(huì )資本的投資回報率偏高；利潤獎勵模式和優(yōu)化后的收益分成模式均與指標交易價(jià)格和投資成本掛鉤，投資回報率趨于合理。全域土地綜合整治項目主要收益來(lái)源為土地指標交易收益，指標能否按時(shí)按量交易直接影響項目的收益情況，指標交易周期長(cháng)短就成為影響回收投資成本的關(guān)鍵性因素。因此，社會(huì )資本方應與政府約定相應的指標交易期限，如不能按相應的時(shí)間節點(diǎn)實(shí)現相應的土地指標收益，政府應調整相應利潤分配比例，或將項目區外其他存量土地指標交易收益用于本項目中，以滿(mǎn)足社會(huì )資本方的投資回報。